Avec la crise du logement et la flambée des loyers dans certaines grandes villes, la colocation est de plus en plus répandue et présente de nombreux avantages.
Financiers bien sûr par rapport aux locations "traditionnelles". En effet, pour un coût identique voir inférieur, on peut bénéficier d’un meilleur cadre de vie (surface habitable plus importante). Les étudiants et les jeunes salariés y ont de plus en plus recours. Les familles monoparentales ainsi que les retraités se tournent également vers ces colocations et pas seulement dans un souci financier mais aussi pour rompre l’isolement.
Qu’est-ce que la colocation ?
La loi ALUR du 24 mars 2014 a donné un statut légal à la colocation et la définit comme étant "la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats entre les locataires (au moins deux) et le bailleur" (ces dispositions ne s’appliquent pas aux couples mariés ou pacsés).
Quel que soit le nombre de contrat, la durée du bail dépendra du type de logement ; en effet, si le logement est loué vide, le bail aura une durée de 3 ans, renouvelé par tacite reconduction. Si le logement est loué meublé, le bail aura une durée d’un an ou de 9 mois pour les étudiants.
- 1. Contrat de location ou bail
Le propriétaire peut conclure un contrat unique avec l’ensemble des colocataires ou un contrat de location pour chacun des locataires.
1.1 Un contrat unique
Depuis le 1er août 2015, il existe un contrat type (décret n°2015-587 du 29 mai 2015), pour un logement loué vide ou pour un logement meublé. En cas de modification du contrat (arrivée ou départ d’un colocataire), un avenant doit être rédigé.
1.2 Plusieurs contrats de location
Chaque colocataire signe un contrat de location avec le propriétaire du bien. Doit alors figurer dans chacun, la pièce du logement destiné à chaque colocataire (chambre, d’une superficie minimale de 14m² et d’un volume habitable de 33m³), ainsi que les parties communes pour l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bains, salon…).
Lorsque le dispositif d’encadrement des loyers est mis en vigueur, l’ensemble des loyers perçus ne peut excéder le loyer de référence majoré applicable pour la zone et selon le type de logement (vide ou meublé).
A chaque changement de colocataire, le propriétaire devra faire signer un nouveau contrat au nouveau colocataire ainsi qu’un état des lieux….
- 2. Le paiement du loyer
Chacun des colocataires est tenu au paiement d’une partie du loyer et des charges, précisés dans le bail. Il peut y figurer une clause de solidarité, qui implique que chaque colocataire est responsable de l’ensemble des obligations du bail. Ainsi, si l’un des colocataires ne paie pas sa part, le propriétaire peut se retourner contre les autres pour exiger la somme due. En cas de départ d’un des colocataires, cette clause s’arrête au maximum au bout de 6 mois ou dès la nomination d’un nouveau colocataire sur le bail.
- 3. La caution et le dépôt de garantie
3.1. La caution
Le bailleur peut demander une caution pour chaque colocataire ; la personne qui se porte caution devra payer la quote-part du loyer et des charges du colocataire si celui-ci ne le fait pas.
Le bailleur peut demander une caution pour plusieurs des colocataires
3.2. Le dépôt de garantie
C’est une garantie demandée par le bailleur, elle équivaut au maximum à deux mois de loyer et est restituée en fin de location (si l’état des lieux sortant n’entraîne pas de travaux).
- 4. L’assurance
Les colocataires doivent s’assurer au titre d’une assurance multi-risques habitation. Deux possibilités s’offrent alors à eux :
- ils souscrivent ensemble un contrat unique, sur lequel sera mentionné le nom de chacun des colocataires.
- ils laissent le propriétaire souscrire une police d’assurance, dont le paiement sera récupéré par le propriétaire tous les mois avec le paiement du loyer (et cela sera précisé sur la quittance du loyer).
- 5. Les aides au logement
5.1. Les aides à l’accès au logement (financement du dépôt de garantie, dépenses liées à l’entrée dans le logement)
Le colocataire peut bénéficier de toutes les aides à l’accès au logement
5.2. Les aides au logement
Chaque colocataire peut faire une demande auprès de la CAF pour obtenir l’Aide Personnalisée au Logement (APL), ou Allocation de logement à caractère Social (ALS) ou Allocation de Logement Familial (ALF) en fonction de sa situation (ressources et montant du loyer).
- 6. Le paiement de la taxe d’habitation
Elle est établie au nom de l’un des colocataires, qui la paie et se fait rembourser ensuite par les autres colocataires.
- 7. Le départ d’un des colocataires
7.1. Modifications apportées par la loi ALUR sur l’obligation de payer son loyer :
- avec une clause de solidarité
Il faut différencier les baux les baux conclus avant le 24 mars 2014 (loi ALUR) et ceux conclus après le 24 mars 2014.
- le bail a été conclu avant : le colocataire qui quitte le logement avant la fin de la durée du bail doit payer le loyer jusqu’à la fin du bail (sauf en cas de tacite reconduction)
- le bail a été conclu après : la solidarité du colocataire prend fin à la date d’expiration de son délai de préavis si un nouveau colocataire figure sur le bail. Sinon, il prend fin dans les 6 mois au maximum à compter de la date d’expiration du délai de préavis.
- Sans clause de solidarité :
Le colocataire qui part doit payer loyer et charges jusqu’à la fin de son délai de préavis sauf si un nouveau colocataire occupe le logement avant la fin du délai (avec l’accord du propriétaire).
7.2. Modifications apportées par la loi ALUR sur la caution et le dépôt de garantie
- avec une clause de solidarité
- le bail a été conclu avant la loi ALUR :l’engagement de la caution prendra fin à la fin du bail même en cas de départ du colocataire avant la fin du bail.
- le bail a été conclu après la loi ALUR : La caution prend fin à la date d’expiration du délai du préavis, à condition qu’un nouveau colocataire figure au bail. Sinon, l’engagement de la caution prendra fin au maximum dans un délai de six mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.
Sans clause de solidarité :
La caution du locataire sortant prend fin au moment où le colocataire quitte le logement.
En ce qui concerne le dépôt de garantie, le propriétaire n’est pas tenu de restituer sa part au colocataire qui part avant la fin du bail, car la restitution de celui-ci suppose la fin du bail et donc la libération des lieux.
Document réalisé à partir de fiches de l’ANIL et de la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014
